Как выбрать кредит

Как выбрать кредит. Сравниваем ставки по кредитам.

Лукавая ставка.

Есть банк. Хороший банк. Выдает кредит по очень низкой ставке. Но берет большие сборы и комиссии. Есть другой банк, где процентная ставка по кредиту вроде бы выше, но зато, сборов и комиссий в нем значительно меньше, чем в первом банке.

Как сравнить программы кредитования? По номинальной ставке, декларируемой банками? Но тогда лучшей окажется кредитная программа первого банка. Но ведь если посчитать все затраты заемщика, с учетом сборов и комиссий, на деле, программа второго банка оказывается лучше. И как быть.

Как объективно сравнить банковские программы.

Для этого придумана, так называемая полная стоимость кредита , которую Центробанк обязал банки указывать прежде, чем выдать заемщику кредит.

Полная стоимость кредита (раньше ее называли эффективная процентная ставка ) это процентная ставка, рассчитанная с учетом всех сборов и комиссий, которые предстоят заемщику при получении и обслуживании кредита в конкретном банке так, как будто все затраты заемщика это тоже кредит, за пользование которым заемщик платит проценты.

Таким образом, полная стоимость кредита (эффективная процентная ставка) это процентная ставка по которой заемщик пользуется кредитом, с учетом всех сборов и комиссий. Здорово.

Значит, достаточно знать полную стоимость кредита (в процентах), чтобы можно было сравнивать разные кредитные программы.

И вот заемщики названивают в банки с вопросом: Скажите, какая у Вас эффективная ставка по кредиту? В банке отвечают: Мы не можем ее сказать . На что заемщики (как им кажется справедливо) возмущаются: А по Указанию Центробанка вы обязаны назвать эффективную ставку.

И невдомек им, что банки действительно, в большинстве своем, не могут заранее сказать заемщикам полную стоимость кредита. И самое главное, какую бы цифру ставки банки ни назвали, какую бы цифру ни указали в кредитном договоре, эта цифра в большинстве случаев будет не верна.

Центробанк для расчета полной стоимости кредита предложил банкам пользоваться формулой расчета этой самой ставки.

Я даю задание программистам сделать соответствующий кредитный калькулятор. чтобы облегчить расчеты. Калькулятор сделан, я его проверяю. Одна из проверок указать только размер кредита, срок кредитования и процентную ставку по кредиту, не указывая никаких дополнительных расходов.

Если никаких дополнительных расходов нет, то полная стоимость кредита просто обязана совпасть с той ставкой, которую мы в калькулятор закладываем. А на деле оказывается выше. Я звоню программистам: Так, мол, и так: ищите ошибку . Ну и сам, естественно, пересчитываю. И ничего понять не могу: цифры, посчитанные вручную по формуле Центробанка, совпадают с цифрами, полученными с помощью калькулятора! Бедные программисты: два дня они все пересчитывают, тестируют, но ничего не меняется: полная стоимость кредита все время оказывается выше, чем должна быть! Наконец, кидают мне ссылку на сайт Юникредитбанка, где сказано.

Формула, предложенная Центральным Банком, предназначена для вычисления эффективной ставки по методу сложных процентов (когда проценты начисляются на проценты). В России такая схема начисления процентов по кредитам не используется, проценты по кредитам начисляются по схеме простого процента (годовая ставка x кол-во дней в периоде / кол-во календарных дней в году). За счет этой разницы в подходах к начислению процентов по кредитам и вычислению эффективной ставки и получается, что расчетная ЭПС будет всегда выше заявленной даже в том случае, когда по кредиту нет никаких дополнительных комиссий и сборов.

Во как! Неверная формула дает неверные данные.

Хотя с другой стороны, если данные не верные, но по этой формуле полную стоимость кредита считают все банки, то и ладно: нам же данные для сравнения нужны.

Но в том то и дело, что разные банки используют разные формулы. Кто-то пользуется формулой Центробанка, а кто-то использует свои, собственные формулы для расчета. И получается полная ерунда, когда полная стоимость кредита в одних банках оказывается меньше не потому, что она на самом деле меньше, а потому, что посчитана по другой формуле.

Но не только в формулах дело.

Важно также, что в формулу подставлять, какие данные.

И здесь простор для лукавства просто огромный.

По указанию Центробанка в расчет полной стоимости кредита включаются.

платежи заемщика по кредитному договору, связанные с заключением и исполнением кредитного договора, размеры и сроки уплаты которых известны на момент заключения кредитного договораа также.

платежи заемщика в пользу третьих лиц, если обязанность заемщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К указанным платежам относятся платежи по оценке передаваемого в залог имущества (например, квартиры), платежи по страхованию жизни заемщика, ответственности заемщика, предмета залога.

Рассмотрим на примере страховки. Некоторые банки считают страховку за весь срок кредита, а некоторые только за первый год, объясняя это тем, что не знают, будет ли заемщик страховаться в последующие годы . (Объяснение достаточно странное, учитывая, что обязанность страховаться является пунктом кредитного договора, условием, при котором банк выдавал кредит. Но что ни сделаешь, чтобы полная стоимость кредита выглядела меньше, чем у других банков.

Почему сотрудники банков не могут назвать полную стоимость кредита заранее.

Дело в том, что когда заемщик выбирает себе банк-кредитор, то он не знает, сколько денег возьмет нотариус, какую сумму возьмут оценщики за оценку квартиры. Также заемщик не знает, сколько будет стоить страховка, поскольку, например, платежи по страхованию жизни заемщика зависят не только от выбранной заемщиком страховой компании, но и от возраста и состояния здоровья заемщика, и для разных заёмщиков могут отличаться в разы.

А значит, когда заемщик, не зная ни стоимости оценки, страховки, стоимости услуг нотариуса, пытается узнать у банка полную стоимость кредита, банковские сотрудники просто не в состоянии ее рассчитать.

Но самое главное даже не это. Различие формул расчета и учет или не учет каких-то данных дает погрешность от долей до нескольких процентов.

Самое главное, что полная стоимость кредита рассчитывается исходя из срока, на который кредит выдан, в то время как, почти все заемщики погашают кредит досрочно.

Кредиты выдаются на 15, 20, 25, 30 лет, а заемщики, за счет досрочного погашения, пользуются кредитом значительно меньший срок: 5 максимум 7 лет.

По той простой причине, что за 25 лет пользования кредитом заемщик возвращает банку кредит и платит еще примерно два размера кредита в виде процентов, тогда как за пять лет пользования кредитом, заемщик платит сверх возвращаемого кредита еще всего треть от кредита в виде процентов.

Какому заемщику охота переплачивать.

А при меньшем сроке кредитования получается совсем другое значение полной стоимости кредита. К тому же, некоторые банки могут взимать с заемщиков сборы и комиссии за досрочное погашение кредита. Эти сборы при расчете банками полной стоимости кредита не учитываются, и в то же время, способны значительно увеличить переплаты заемщика.

Подведем небольшой итог.

Сравнивать банковские кредитные программы с помощью полной стоимости кредита , называемой сотрудниками различных банков, не имеет никакого смысла для заемщика.

И как же быть заемщикам.

Помнить, что спасение утопающих дело рук самих утопающих , а потому, следует все платежи, сборы, комиссии и штрафы считать самостоятельно: только так можно подобрать для себя наилучшую ипотечную программу.