Аннуитетный или дифференцированный?

Аннуитетный или дифференцированный.

Когда Вы принимаете решение брать ипотечный кредит. немаловажную роль играет выбранный вариант платежей: какие суммы Вы должны вносить, будут ли они меняться или будут одинаковы, какова будет общая переплата по кредиту и т.д. Иными словами, Вам должно быть удобно выплачивать кредит, и при этом выбранный вариант погашения должен быть выгодным для Вашей финансовой ситуации.

В зависимости от того, как именно происходит погашение основной суммы долга (так называемого тела кредита ) и процентов по нему существуют два способа погашения задолженности: аннуитетные платежи ; – дифференцированные платежи.

Аннуитет В этом случае ежемесячные платежи по кредиту будут равны на протяжении всего срока погашения. Однако они равны только на первый взгляд, но их структура меняется год от года, и структура Вашего первого аннуитетного платежа и последнего будет диаметрально противоположной. Допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Ежемесячный платеж каждый месяц будет неизменен – 32 238 руб. в мес. Но давайте сравним структуру вашего первого аннуитетного платежа и последнего.

Итак, по размеру платежи равны, но из суммы первого платежа 7238 руб. идет на погашение основного долга («тело кредита»), а остальное – это проценты по кредиту. Так что в первое время Вы в основном гасите проценты, а непосредственное погашение задолженности перед банком начинается где-то ровно посередине срока кредита (см. график ниже.

Чем хороши аннуитетные платежи? Удобство: сумма платежа всегда одинакова, поэтому вероятность недоплатить почти нулевая. • Если досрочно погасить кредит в первую половину срока, Вы сможете существен-но сократить свой долг. • Даже если Вы не будете гасить кредит досрочно, за счет инфляции с виду одинаковые платежи будут становиться все менее ощутимыми для вашего бюджета. • Поскольку аннутитетные платежи одинаковы, то Вы сможете приобрести бОльшую по площади квартиру, чем в случае с дифференцированными платежами (см. ниже). Ведь в случае с дифференцированными платежами в первые годы они будут существенно выше, чем аннуитетные, и крупный кредит вам при тех же доходах могут одобрить с аннутитетными выплатами, но отказать – при дифференцированных. • Аннуитетные платежи идеальны для молодых семей, для тех, у кого карьерный рост в самом разгаре, и до пенсии еще лет 5-10. Доходы таких людей будут возрастать в будущем, и ежемесячные равные аннуитетные платежи будут становиться все менее заметными для бюджета. Кроме того, за счет рост доходов семья сможет досрочно выплатить кредит. • Поскольку при аннуитетных платежах в первую половину срока кредита выплачи-ваются в основном проценты, Вы сможете в этот период получать максимальный имущественный налоговый вычет в размере процентных выплат, и на полученные суммы возвращенного налога можно будет либо досрочно погашать ипотеку, либо использовать средства на иные цели.

Дифференцированный платеж Дифференцированные платежи отличаются от аннуитетных тем, что они к концу срока кредита уменьшаются, то есть они не равны между собой. Как и аннуитетные платежи, они состоят из той части, что идет на погашение основного долга, а также из части, которая идет на процентные выплаты. Однако та часть, что идет на погашение основного долга, в случае дифференцированных платежей всегда одинакова, а размер процентный выплат по мере уменьшения суммы долга падает, т.к. начисляются на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа. Возьмем для примера ту же ситуацию, что мы рассматривали выше про аннуитетные плате-жи: допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2006 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Сравним структуру первого и последнего платежа по кредиту, который выплачивается по дифференцированной схеме.

Как мы можем видеть, первый платеж существенно больше, чем последний, и это обусловлено, в первую очередь, наличием процентных платежей, которые практически отсутствуют в последнем платеже (см. график ниже.

Какой вид платежа для кого лучше? Если мы сравним общий размер выплат по кредиту на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых в случае аннуитета и дифференцированного платежа, мы придем к следующим цифрам.